Trước khi một khách sạn được xây dựng, chủ đầu tư thường đã hình dung về quy mô, phong cách kiến trúc và những không gian mình muốn tạo nên. Nhưng để biến ý tưởng ấy thành công trình thực tế, mỗi lựa chọn đều cần được cân nhắc từ sớm: diện tích phòng nghỉ, cách bố trí các khu chức năng, giải pháp kết cấu và nguồn ngân sách dành cho từng giai đoạn. Một phương án thiết kế khách sạn được nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ giúp những mong muốn ban đầu dần trở nên rõ ràng và có cơ sở triển khai.
Trong quá trình chuẩn bị đầu tư, mức xây khách sạn phần thô 4,8 triệu/m²là thông tin rất đáng quan tâm. Tuy nhiên, con số này chỉ đề cập đến chi phí thi công phần thô theo phạm vi áp dụng, không phải chi phí thiết kế hay giá hoàn thiện toàn bộ khách sạn. Hiểu đúng đơn giá và mối liên hệ giữa hồ sơ thiết kế với từng hạng mục xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong việc lựa chọn phương án, cân đối ngân sách và chuẩn bị cho các bước triển khai tiếp theo.
Mục lục
1. Thiết kế khách sạn và bài toán chi phí xây phần thô 4,8 triệu/m²
Hiểu đúng mức đầu tư 4,8 triệu/m² trong quá trình xây dựng khách sạn
Từ một phương án kiến trúc trên bản vẽ đến công trình hoàn thiện là cả quá trình hiện thực hóa ý tưởng qua nhiều giai đoạn. Mỗi giai đoạn đều có vai trò và yêu cầu đầu tư riêng, trong đó xây dựng phần thô là bước hình thành kết cấu, hình khối và những không gian cơ bản của khách sạn.
Với mức xây khách sạn phần thô 4,8 triệu/m², chủ đầu tư có thể bước đầu hình dung khoản ngân sách dành cho giai đoạn này. Tuy nhiên, đây là mức giá được đề cập để tham khảo chi phí thi công phần thô, không phải phí thiết kế khách sạn hay chi phí hoàn thiện toàn bộ công trình.
Đơn giá thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, phạm vi thi công và đặc điểm của từng dự án. Bởi vậy, thay vì chỉ quan tâm đến con số trên mỗi mét vuông, điều đáng chú ý hơn là những hạng mục được thực hiện và giá trị mà chúng tạo nên cho công trình về sau.
Phân biệt xây dựng phần thô với hoàn thiện và trang bị khách sạn
Nếu bản vẽ thiết kế thể hiện diện mạo và cách tổ chức không gian, thì giai đoạn xây dựng phần thô từng bước tạo nên hình hài thực tế của công trình. Nền móng, hệ kết cấu chịu lực, tường xây và những hạng mục cơ bản hình thành cơ sở để triển khai kiến trúc, nội thất và các hệ thống kỹ thuật ở những giai đoạn tiếp theo.
Trong khi đó, hoàn thiện và trang bị khách sạn là quá trình chăm chút những không gian mà du khách sẽ trực tiếp sử dụng, từ bề mặt vật liệu, hệ cửa, thiết bị vệ sinh đến nội thất phòng nghỉ, sảnh đón và các khu dịch vụ.
| Giai đoạn xây dựng phần thô |
Giai đoạn hoàn thiện và trang bị |
|
Thi công nền móng, kết cấu phần ngầm theo hồ sơ |
Sơn bả, ốp lát và hoàn thiện các bề mặt |
|
Hình thành hệ cột, dầm, sàn và cầu thang |
Lắp đặt cửa, trần hoàn thiện và thiết bị vệ sinh |
| Xây tường bao, tường ngăn và trát theo phạm vi |
Bố trí nội thất phòng nghỉ, sảnh và các khu dịch vụ |
| Chuẩn bị các vị trí chờ kỹ thuật theo thỏa thuận |
Lắp đặt thiết bị và hệ thống phục vụ vận hành |
Đây là cách phân biệt các nhóm công việc theo tính chất thi công, không có nghĩa mọi hạng mục trong cột phần thô đều đã nằm trong mức 4,8 triệu/m². Những nội dung như móng cọc, tầng hầm, điện nước âm, chống thấm, vật tư, nhân công và thuế VAT cần được xác định rõ theo báo giá cụ thể.
Một phương án thiết kế phù hợp giúp dự trù chi phí sát với thực tế hơn
Mỗi khách sạn được hình thành từ những điều kiện riêng về khu đất, quy mô, phong cách kiến trúc và nhu cầu sử dụng. Một công trình có tầng hầm, sảnh thông tầng hoặc những không gian dịch vụ đặc thù sẽ đặt ra yêu cầu kết cấu và thi công khác với khách sạn có phương án tổ chức đơn giản hơn.
Vì vậy, thiết kế khách sạn không chỉ là công việc tạo nên một diện mạo đẹp. Hồ sơ thiết kế còn giúp làm rõ diện tích xây dựng, vị trí các khu chức năng, giải pháp kết cấu và những yêu cầu kỹ thuật có ảnh hưởng đến khối lượng thi công.
Khi các yếu tố ấy được nghiên cứu đồng bộ, chủ đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đối chiếu đơn giá, cân đối ngân sách và lựa chọn phương án phù hợp. Mức 4,8 triệu/m² lúc này không còn là một con số đứng riêng lẻ, mà trở thành điểm tham khảo trong kế hoạch đầu tư được xây dựng từ những thông tin cụ thể của công trình.
2. Thiết kế khách sạn đồng bộ giúp nâng cao chất lượng công trình ngay từ giai đoạn xây thô
Một công trình khách sạn được hình thành từ nhiều lớp không gian và kỹ thuật có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Trước khi những căn phòng được hoàn thiện hay nội thất được đưa vào sử dụng, phương án kiến trúc đã cần tính đến cách bố trí kết cấu, tổ chức giao thông và các điều kiện phục vụ hoạt động lưu trú. Sự chuẩn bị đồng bộ từ giai đoạn thiết kế sẽ giúp phần thô trở thành nền tảng phù hợp cho vẻ đẹp và chất lượng sử dụng của khách sạn về sau.
Giải pháp kết cấu phù hợp giúp hiện thực hóa ý tưởng kiến trúc
Một sảnh đón thoáng rộng, nhà hàng có tầm nhìn đẹp hay phòng nghỉ được bố trí cân đối đều cần sự phối hợp giữa kiến trúc và kết cấu. Những khoảng không gian ấy không chỉ được quyết định bởi cách sắp xếp trên mặt bằng, mà còn liên quan đến vị trí cột, dầm, sàn và các bộ phận chịu lực của công trình.
Khi thiết kế khách sạn được nghiên cứu đồng bộ, kiến trúc sư và các bộ môn kỹ thuật có thể cùng tìm kiếm giải pháp phù hợp với quy mô, điều kiện khu đất và định hướng sử dụng. Nhờ đó, ý tưởng thẩm mỹ có cơ sở để triển khai thực tế, đồng thời hạn chế những điều chỉnh không cần thiết khi công trình bước vào thi công.
Bố trí phòng nghỉ và lối di chuyển hợp lý tạo sự thoải mái trong sử dụng
Chất lượng phòng nghỉ được cảm nhận qua nhiều chi tiết tưởng chừng đơn giản: vị trí cửa ra vào, khoảng trống quanh giường, ánh sáng tự nhiên hay sự thuận tiện khi sử dụng phòng tắm. Những yếu tố này chịu ảnh hưởng đáng kể từ cách tổ chức mặt bằng và vị trí các cấu kiện được xác định trước khi xây dựng.
Một căn phòng có diện tích phù hợp nhưng bị vướng cột ở vị trí bất tiện vẫn có thể gây khó khăn khi bố trí nội thất. Tương tự, hành lang thiếu sự kết nối với sảnh tầng hoặc khu dịch vụ sẽ ảnh hưởng đến quá trình di chuyển của khách và hoạt động phục vụ của nhân viên.
Vì vậy, việc nghiên cứu kỹ mặt bằng ngay từ đầu không chỉ giúp tận dụng diện tích mà còn tạo điều kiện để mỗi không gian phát huy tốt công năng, mang lại sự thoải mái và thuận tiện trong quá trình lưu trú.
Chuẩn bị đồng bộ các giải pháp cách âm, chống thấm và hệ thống kỹ thuật
Sự yên tĩnh trong phòng ngủ, cảm giác dễ chịu khi sử dụng phòng tắm hay chất lượng không khí trong các khu vực chung đều góp phần tạo nên trải nghiệm lưu trú tốt. Để đạt được những điều đó, thiết kế cần xem xét từ sớm vị trí các trục kỹ thuật, hệ thống cấp thoát nước, thông gió và những giải pháp liên quan đến cách âm, chống thấm.
Một số vị trí đường ống, ô chờ và cấu tạo kỹ thuật cần được phối hợp trước hoặc trong quá trình thi công phần thô. Khi những yêu cầu này được tính toán hợp lý, giai đoạn hoàn thiện sẽ có điều kiện triển khai thuận lợi hơn, hạn chế việc phải điều chỉnh các hạng mục đã xây dựng.
Tất nhiên, chất lượng cách âm hay chống thấm còn phụ thuộc vào vật liệu, giải pháp chuyên môn và quá trình thi công thực tế. Vai trò của thiết kế là tạo sự thống nhất giữa các hạng mục, để những giải pháp ấy có thể phát huy hiệu quả khi khách sạn đi vào sử dụng.
Thiết kế có tầm nhìn dài hạn giúp khách sạn thuận tiện bảo trì và nâng cấp
Theo thời gian, khách sạn có thể cần làm mới nội thất, thay đổi cách bài trí phòng nghỉ hoặc bổ sung những tiện ích phù hợp với nhu cầu kinh doanh. Một công trình được chuẩn bị tốt từ đầu sẽ có lợi thế khi các hoạt động bảo trì và cải tạo được xem xét trong tương lai.
Điều này không đồng nghĩa mọi không gian đều có thể thay đổi tùy ý. Những điều chỉnh liên quan đến kết cấu hay hệ thống kỹ thuật vẫn cần được đánh giá theo điều kiện thực tế. Tuy nhiên, việc lưu giữ hồ sơ đầy đủ, tổ chức các vị trí kỹ thuật thuận tiện tiếp cận và cân nhắc khả năng sử dụng lâu dài sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn khi công trình cần được chăm sóc hoặc nâng cấp.
Giá trị của một phương án thiết kế vì thế không chỉ thể hiện ở thời điểm khách sạn vừa hoàn thiện, mà còn nằm ở khả năng duy trì chất lượng và thích ứng với nhu cầu sử dụng qua nhiều năm.
Xem thêm bài viết: Thiết kế khách sạn chủ đề
3. Những hạng mục thi công phần thô cần được tính toán ngay từ khi thiết kế khách sạn
Để một phương án kiến trúc có thể trở thành công trình thực tế, những ý tưởng về không gian cần được thể hiện bằng các giải pháp xây dựng phù hợp. Từ điều kiện khu đất, hệ nền móng đến kết cấu chịu lực và các vị trí kỹ thuật, mỗi hạng mục đều có ảnh hưởng nhất định đến hình dáng, công năng và chất lượng sử dụng của khách sạn.
Vì vậy, thiết kế khách sạn cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa kiến trúc và các bộ môn kỹ thuật ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Đây là cơ sở để quá trình thi công phần thô diễn ra thuận lợi, đồng thời tạo điều kiện cho những không gian được hoàn thiện đúng với định hướng ban đầu.
Khảo sát hiện trạng khu đất để lựa chọn phương án xây dựng phù hợp
Mỗi khu đất đều có những đặc điểm riêng ảnh hưởng đến cách triển khai công trình. Một khách sạn nằm trong khu phố đông đúc, tiếp giáp nhiều công trình hiện hữu sẽ có điều kiện xây dựng khác với khách sạn trên khu đất rộng, giao thông thuận tiện và có nhiều khoảng thoáng.
Bởi vậy, việc tìm hiểu địa hình, đặc điểm nền đất, hiện trạng công trình lân cận và điều kiện tiếp cận là bước chuẩn bị quan trọng. Những thông tin này giúp các đơn vị chuyên môn có cơ sở nghiên cứu giải pháp thiết kế, kết cấu và biện pháp thi công phù hợp.
Khi điều kiện thực tế được xem xét từ sớm, phương án kiến trúc sẽ có tính khả thi cao hơn, đồng thời giúp chủ đầu tư chủ động trong việc chuẩn bị mặt bằng, kế hoạch triển khai và những công việc cần phối hợp trước khi xây dựng.
Thiết kế nền móng và kết cấu phần ngầm phù hợp với đặc điểm khách sạn
Nền móng là một trong những hạng mục quan trọng đối với sự ổn định của công trình. Giải pháp được lựa chọn cần dựa trên kết quả khảo sát địa chất, quy mô xây dựng, tải trọng và những yêu cầu kỹ thuật cụ thể của khách sạn.
Với công trình nhiều tầng hoặc có tầng hầm, việc nghiên cứu kết cấu phần ngầm còn cần tính đến điều kiện thi công, công trình lân cận và các yêu cầu liên quan đến chống thấm, thoát nước. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến quá trình xây dựng mà còn tác động đến cách bố trí không gian và hệ thống kỹ thuật ở các giai đoạn tiếp theo.
Một phương án nền móng phù hợp không nhất thiết là giải pháp phức tạp nhất, mà là giải pháp được tính toán dựa trên điều kiện thực tế, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và tương xứng với đặc điểm của công trình.
Bố trí hệ cột, dầm, sàn và cầu thang hài hòa với công năng sử dụng
Hệ kết cấu chịu lực có mối liên hệ trực tiếp với cách tổ chức không gian khách sạn. Vị trí cột, nhịp dầm, chiều cao tầng và khu vực cầu thang không chỉ phục vụ yêu cầu kỹ thuật mà còn ảnh hưởng đến tỷ lệ kiến trúc, diện tích sử dụng và khả năng bố trí nội thất.
Chẳng hạn, một sảnh đón tiếp cần sự thông thoáng, nhà hàng mong muốn có khoảng nhìn rộng, trong khi các phòng nghỉ lại ưu tiên bố cục gọn gàng và thuận tiện. Những yêu cầu khác nhau ấy cần được cân nhắc khi kiến trúc sư phối hợp cùng kỹ sư kết cấu để phát triển phương án.
Sự hài hòa giữa kiến trúc và kết cấu giúp hạn chế những vị trí cột gây bất tiện, giữ được chất lượng không gian và tạo điều kiện để các hạng mục hoàn thiện được triển khai thuận lợi hơn.
Xây tường, trát và định hình các không gian chức năng của khách sạn
Khi hệ kết cấu dần hoàn thành, những bức tường bao che và tường ngăn bắt đầu tạo nên ranh giới cụ thể cho từng khu vực. Phòng nghỉ, hành lang, phòng tắm, khu dịch vụ và các không gian phụ trợ từ bản vẽ được thể hiện rõ hơn trong hình hài thực tế của công trình.
Ở giai đoạn này, vị trí tường, ô cửa và các khoảng chờ cần bám sát hồ sơ thiết kế đã được thống nhất. Sự chính xác trong tổ chức không gian sẽ hỗ trợ việc lắp đặt cửa, bố trí thiết bị, hoàn thiện bề mặt và sắp xếp nội thất về sau.
Các công tác xây, trát cũng cần được triển khai theo phạm vi kỹ thuật và yêu cầu chất lượng tương ứng. Đây là bước chuẩn bị quan trọng trước khi khách sạn được hoàn thiện bằng màu sắc, chất liệu và những chi tiết kiến trúc, nội thất mang phong cách riêng.
Phối hợp hệ thống điện nước âm, chống thấm và các vị trí chờ kỹ thuật
Bên cạnh các hạng mục kết cấu và xây dựng cơ bản, khách sạn còn có những yêu cầu kỹ thuật cần được chuẩn bị từ sớm. Vị trí đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện âm, các ô chờ kỹ thuật và những khu vực cần chống thấm đều có mối liên hệ với mặt bằng kiến trúc và quá trình thi công phần thô.
Điều này đặc biệt đáng chú ý tại phòng tắm, khu bếp, khu giặt là và các không gian có nhu cầu sử dụng nước thường xuyên. Những vị trí phục vụ điều hòa, thông gió, thang máy hay các hệ thống chuyên ngành cũng cần được phối hợp theo hồ sơ thiết kế, tránh xung đột với kết cấu và các hạng mục hoàn thiện.
Tùy theo phạm vi hợp đồng, điện nước âm, chống thấm hoặc một số công việc kỹ thuật có thể được tính trong gói phần thô hoặc tách thành hạng mục riêng. Vì vậy, mức xây thô 4,8 triệu/m² không mặc nhiên bao gồm toàn bộ những công việc này; phạm vi cụ thể cần được xác định rõ trong báo giá.
Khi kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật được nghiên cứu đồng bộ, công trình sẽ có điều kiện chuyển sang giai đoạn hoàn thiện thuận lợi hơn, đồng thời giảm nguy cơ phải điều chỉnh những bộ phận đã thi công.
Xem thêm bài viết: Thiết kế và thi công khách sạn trọn gói
4. Thiết kế mặt bằng khách sạn: Bố trí phòng nghỉ, sảnh đón và khu dịch vụ hợp lý
Thiết kế sảnh đón, lễ tân và khu vực công cộng phù hợp với kết cấu
Trong thiết kế mặt bằng khách sạn, sảnh lễ tân, khu chờ, lounge hoặc khoảng đón trả khách thường là những nơi thể hiện rõ hình ảnh của công trình. Để tạo được cảm giác thông thoáng, tỷ lệ đẹp và lối đi thuận tiện, kiến trúc sư cần phối hợp với các bộ môn liên quan ngay từ khi tổ chức không gian.
Khi thiết kế và phần thô có cùng định hướng, chủ đầu tư sẽ dễ hình dung vị trí quầy đón tiếp, lối đến thang máy, khu vệ sinh chung và các khoảng sinh hoạt công cộng. Công trình có thể giữ được hình ảnh mong muốn mà vẫn có cơ sở triển khai kỹ thuật phù hợp.
Bố trí phòng ngủ và phòng tắm thuận tiện, dễ hoàn thiện nội thất
Phòng nghỉ là nơi khách cảm nhận chất lượng công trình một cách rõ ràng. Cách bố trí cửa ra vào, cửa sổ, vị trí phòng tắm, cột, tường và trục kỹ thuật sẽ ảnh hưởng đến việc sắp xếp giường, bàn, tủ, rèm và thiết bị sau này.
Những khách sạn có nhiều hạng phòng như phòng đôi, phòng hai giường, phòng gia đình hoặc phòng cao cấp cần sự linh hoạt trong tổ chức không gian. Điều đó không có nghĩa phải cố định một loại phòng cho từng tầng. Phương án phù hợp cần hình thành từ nhu cầu đầu tư, kích thước thực tế và các yêu cầu kỹ thuật.
Tổ chức nhà hàng, bếp và các khu dịch vụ thuận tiện cho vận hành
Nhà hàng đẹp là một phần của trải nghiệm lưu trú, nhưng hoạt động phía sau cũng đáng được chăm chút. Khu bếp, kho, nơi sơ chế, khu rửa và lối phục vụ cần được nghiên cứu trong tổng thể công năng.
Tương tự, nếu khách sạn dự kiến có phòng hội nghị, khu sự kiện, gym, spa hoặc hồ bơi, mỗi tiện ích sẽ kéo theo những yêu cầu không gian và kỹ thuật riêng. Điểm cần nhìn xa hơn giai đoạn xây dựng là điều kiện phục vụ sau này. Nhà hàng muốn hoạt động thuận tiện cần có đường đưa thực phẩm vào và rác thải ra phù hợp; khu giặt là cần vị trí cấp thoát nước và đường vận chuyển đồ vải; phòng họp cần tính trước không gian đặt thiết bị. Những quyết định này liên quan đến kiến trúc và hệ thống kỹ thuật, trong khi một số bộ phận phải được chuẩn bị ngay khi thi công phần thô.
Kết nối hành lang, hệ thống thang và khu hậu cần hợp lý
Du khách mong lối di chuyển dễ nhận biết, hành lang thoải mái và khu phòng nghỉ ít bị ảnh hưởng bởi hoạt động phục vụ. Đằng sau cảm giác ấy là cách tổ chức giao thông, vị trí thang, các khu trực buồng, kho đồ vải, điểm giao nhận hàng và khu tập kết vật tư.
Giai đoạn phần thô có liên hệ trực tiếp với một số lựa chọn về vị trí lõi giao thông, tường ngăn và trục kỹ thuật. Khi kiến trúc, kết cấu và hạ tầng được phối hợp đồng bộ, các tuyến phục vụ có thể được nghiên cứu hợp lý hơn.
Xem thêm bài viết: Thiết kế khách sạn 9 tầng trên 500m2
5. Giữ chất lượng thiết kế khách sạn qua vật liệu, thi công và nghiệm thu phần thô
Vật liệu đúng hồ sơ giúp bảo đảm chất lượng và ý tưởng thiết kế
Một phương án thiết kế khách sạn dù được chuẩn bị kỹ vẫn cần vật tư và quá trình thi công tương ứng để giữ chất lượng. Thép, bê tông, gạch và những vật tư khác được sử dụng theo yêu cầu thiết kế, hồ sơ và tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp. Chất lượng không chỉ đến từ tên gọi hoặc thương hiệu vật liệu, mà còn ở chủng loại đúng, nguồn cung rõ ràng, điều kiện bảo quản và cách thi công.
Với chủ đầu tư, một danh mục vật tư minh bạch giúp hiểu mình đang thanh toán cho phạm vi nào. Nếu có nhu cầu thay thế một chủng loại vật liệu, việc trao đổi và được bộ phận chuyên môn chấp thuận theo quy trình phù hợp sẽ giúp hạn chế sự khác biệt ngoài dự kiến.
Kiểm tra và nghiệm thu các công việc theo hồ sơ đã thống nhất
Một công trình đi qua nhiều công việc sẽ được che khuất ở những giai đoạn tiếp theo. Vì vậy, các mốc kiểm tra vật tư, công việc và nghiệm thu theo hồ sơ có ý nghĩa trong việc xác nhận những phần đã hoàn thành.
Hồ sơ ảnh, biên bản và tài liệu kỹ thuật theo phạm vi áp dụng còn có giá trị khi chuyển sang hoàn thiện hoặc khi cần đối chiếu về sau.
Kết nối tiến độ phần thô với kế hoạch hoàn thiện và lắp đặt nội thất
Giai đoạn phần thô liên quan đến tiến độ hoàn thiện, lắp thiết bị, nội thất và cảnh quan. Các mốc bàn giao rõ ràng giúp đơn vị liên quan chủ động sắp xếp công việc.
Chủ đầu tư sẽ thuận lợi hơn khi nhận được kế hoạch có các giai đoạn rõ ràng, trách nhiệm phối hợp và cách cập nhật khi điều kiện thay đổi.
6. Dự trù chi phí xây thô 4,8 triệu/m² từ phương án thiết kế khách sạn
Xác định diện tích tính giá từ bản vẽ, không chỉ từ diện tích đất
Từ phương án thiết kế khách sạn, chủ đầu tư có thể xác định các diện tích cần xem xét trong dự toán. Để tính ngân sách sơ bộ, cách đơn giản nhất là lấy diện tích tính giá nhân với đơn giá áp dụng. Tuy nhiên, diện tích này không nhất thiết bằng diện tích khu đất hoặc phép cộng diện tích sàn nhìn thấy trên bản vẽ.
Ví dụ tính chi phí phần thô 4,8 triệu/m² trên diện tích giả định
Giả sử một công trình có 1.500m² diện tích tính giá đã được hai bên thống nhất. Với mức đơn giá giả định 4.800.000 đồng/m², chi phí quy đổi cho đúng phạm vi ấy là 7,2 tỷ đồng. Nếu diện tích tính giá là 1.000m², kết quả tương ứng là 4,8 tỷ đồng.
Chi phí dự kiến = Diện tích tính giá đã thống nhất × Đơn giá áp dụng.
Đây chỉ là chi phí giả định của gói phần thô, không phải dự toán khách sạn hoàn thiện. Khi lập báo giá, cần bổ sung phạm vi vật tư, nhân công, móng, tầng hầm, điện nước âm, chống thấm, VAT và các khoản ngoài gói.
Cân đối ngân sách phần thô với hoàn thiện, nội thất và thiết bị
Ngân sách xây dựng khách sạn còn có thể gồm khảo sát, thiết kế, phần hoàn thiện, nội thất, trang thiết bị, hệ thống kỹ thuật, các thủ tục liên quan và dự phòng theo dự án. Mức giá phần thô chỉ đại diện cho phạm vi đã được xác định, không thay thế tổng mức đầu tư.
Xem thêm bài viết: Thiết kế khách sạn tối ưu chi phí
7. Từ hồ sơ thiết kế khách sạn đến thi công phần thô: Phối hợp đồng bộ để công trình hoàn thiện đúng định hướng
Một phương án thiết kế được nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ có giá trị hơn khi những ý tưởng trên bản vẽ được thể hiện chính xác trong quá trình xây dựng. Đối với khách sạn, sự phối hợp giữa kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và thi công phần thô không chỉ giúp công trình hình thành theo định hướng ban đầu mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện nội thất và tổ chức vận hành về sau.
Thống nhất hồ sơ kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật để hiện thực hóa phương án thiết kế
Mỗi bộ hồ sơ đảm nhận một vai trò riêng trong quá trình xây dựng khách sạn. Bản vẽ kiến trúc thể hiện cách tổ chức không gian, kích thước và hình dáng công trình; hồ sơ kết cấu làm rõ các giải pháp chịu lực; trong khi bản vẽ kỹ thuật xác định những yêu cầu liên quan đến hệ thống điện, nước, điều hòa, thông gió và các hạng mục chuyên ngành.
Điều quan trọng không chỉ nằm ở việc chuẩn bị đầy đủ bản vẽ mà còn ở sự thống nhất giữa các bộ môn. Vị trí cột, chiều cao tầng, trục kỹ thuật hay những khoảng chờ thiết bị cần được nghiên cứu trong mối liên hệ với phòng nghỉ, sảnh đón, nhà hàng và các khu dịch vụ.
Khi thiết kế khách sạn được triển khai đồng bộ, những mong muốn về thẩm mỹ và công năng sẽ có cơ sở để chuyển thành các giải pháp thi công phù hợp. Đồng thời, chủ đầu tư cũng dễ hình dung hơn về quy mô công việc, khối lượng xây dựng và các điều kiện cần chuẩn bị trước khi triển khai phần thô.
Làm rõ phạm vi thi công và dự toán để chủ đầu tư chủ động kế hoạch xây dựng
Một kế hoạch đầu tư được chuẩn bị cẩn thận không chỉ quan tâm đến tổng chi phí mà còn cần hiểu rõ những công việc tương ứng với khoản ngân sách dự kiến. Từ hồ sơ thiết kế, các hạng mục xây dựng có thể được xác định cụ thể hơn về khối lượng, vật tư, yêu cầu kỹ thuật và tiến độ thực hiện.
Đối với mức xây khách sạn phần thô 4,8 triệu/m², việc đối chiếu phạm vi công việc càng cần được chú trọng. Chủ đầu tư nên biết rõ những hạng mục nào được tính trong đơn giá, cách xác định diện tích xây dựng và những khoản cần dự trù riêng theo đặc điểm công trình.
Bên cạnh đó, các nội dung về thời gian triển khai, nghiệm thu, thanh toán và xử lý thay đổi cũng cần được thống nhất trong hồ sơ, hợp đồng phù hợp. Sự rõ ràng từ đầu giúp các bên phối hợp thuận tiện hơn, đồng thời tạo cơ sở để chủ đầu tư theo dõi quá trình thực hiện và cân đối nguồn lực cho những giai đoạn tiếp theo.
Chuẩn bị các điều kiện hoàn thiện nội thất và vận hành ngay từ giai đoạn xây thô
Khi hệ kết cấu và những không gian cơ bản dần hình thành, các ý tưởng về nội thất cũng bắt đầu có điều kiện được hiện thực hóa. Tuy nhiên, để sảnh đón, phòng nghỉ, nhà hàng và các khu dịch vụ đạt được chất lượng sử dụng mong muốn, nhiều yêu cầu cần được xem xét trước khi công trình kết thúc giai đoạn phần thô.
Vị trí cửa, hệ thống chiếu sáng, thiết bị phòng tắm, đường cấp thoát nước và những khoảng chờ kỹ thuật có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cách hoàn thiện từng không gian. Việc dự kiến sớm những yếu tố này giúp các bộ môn phối hợp phù hợp hơn, hạn chế những điều chỉnh không cần thiết đối với các hạng mục đã xây dựng.
Không gian dành cho nhân viên, kho lưu trữ, khu giặt là và các tuyến phục vụ cũng cần được cân nhắc theo nhu cầu vận hành dự kiến. Đây là những khu vực ít xuất hiện trong hình ảnh giới thiệu khách sạn nhưng lại góp phần duy trì chất lượng phục vụ hằng ngày.
Khi thiết kế, thi công phần thô và định hướng nội thất được kết nối trong cùng một phương án, công trình sẽ có điều kiện chuyển tiếp thuận lợi giữa các giai đoạn, giữ được sự hài hòa giữa kiến trúc, công năng và trải nghiệm lưu trú.
Câu hỏi thường gặp
1. Chi phí thiết kế khách sạn có nằm trong đơn giá xây thô 4,8 triệu/m² không?
2. Xây khách sạn phần thô có bao gồm hoàn thiện phòng ngủ không?
3. Móng, tầng hầm và mái có được tính theo cùng một đơn giá không?
4. Vì sao nên nghiên cứu thiết kế nội thất trước khi xây xong phần thô?
Kết luận
Thiết kế khách sạn có giá trị khi kiến trúc, công năng, nội thất và những điều kiện thi công được nghiên cứu cùng nhau. Mức xây thô 4,8 triệu/m² chỉ là một điểm tham khảo cho ngân sách phần thô, không phải chi phí thiết kế hay lời hứa hoàn thiện khách sạn với mức giá đó. Điều đáng giữ lại là một phương án đủ rõ để chủ đầu tư cân đối đầu tư, tổ chức thi công và khai thác công trình lâu dài.
PT Kiến trúc Việt Nam đồng hành cùng chủ đầu tư trong nghiên cứu thiết kế khách sạn, từ kiến trúc, mặt bằng công năng đến nội thất và sự phối hợp với các bộ môn kỹ thuật, hướng tới những công trình có bản sắc và thuận tiện sử dụng lâu dài.
—————————————————————————————————————————————-
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Công ty: Công ty Cổ phần PT Kiến trúc Việt Nam
Hotline: 0969.658.359 – 0975.338.358
Trụ sở chính: Phòng 302, tầng 3, Tòa nhà Rainbow, Khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội
CN Hồ Chí Minh: Số 238 Đường 14, Phường Phước Bình, TP. Thủ Đức
